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深圳市盐田区2019年度国有土地使用权出让收支情况审计

来源:深圳市盐田区审计局发布时间:2020-09-30

根据《中华人民共和国审计法》第二十八条的规定和深圳市审计局的授权,深圳市盐田区审计局派出审计组,自2020年3月12日至4月22日,对区科技创新局、区工业和信息化局、区财政局、区住房和建设局、区城市更新和土地整备局、区规划土地监察局、区工务署、盐田规划资源局2019年度国有土地使用权出让收支情况进行了送达审计。区科技创新局、区工业和信息化局、区财政局、区住房和建设局、区城市更新和土地整备局、区规划土地监察局、区工务署、盐田规划资源局对其提供的财务会计资料以及其他相关资料的真实性和完整性负责。深圳市盐田区审计局的责任是依法独立实施审计并出具审计报告。

一、基本情况

(一)国有土地使用权出让预算执行及收支情况。

1.区国有土地出让金预算执行情况

2019年区国有土地出让金预算收入49,483万元,实际执收82,079万元,收入执行率165.87%;预算支出52,404万元(含市投区建3,100万),调减4,354万元,调整后预算48,050万元,实际支出45,220万元,执行率94.11%。

2.区国有土地出让金收支情况

2019年区国有土地出让金收入82,079万元,市投区建收入3,100万元,收入合计85,179万元;实际支出45,220万元;期初结余9,693万元,本期结转39,959万元,调出资金47,000万元,期末结余2,652万元。

(二)国有土地使用权出让情况。

根据盐田规划资源局提供的资料显示,2019年盐田区供应国有土地3宗,土地面积189,673.87平方米,其中,新型产业用地1宗,土地面积45,348.27平方米,商业服务业用地1宗,土地面积130,000.22平方米,二类居住用地1宗,土地面积14,325.38平方米。

(三)国有土地储备情况。

根据区土地整备中心提供的资料显示,截至2020年4月21日,纳入国有土地储备土地管理的储备土地108宗,合计面积22,225,520.85平方米,其中强区放权后市土地整备中心移交的储备土地101宗,合计面积22,222,600.33平方米,城市更新贡献用地7宗,合计面积2,920.52平方米。

2019年区土地整备中心对11宗国有储备土地进行了短期利用,签订储备土地租赁合同19个,涉及储备土地面积76,989.7平方米,租金标准在4.5-12元/平方/月,合计收取租金534.82万元。

二、审计评价意见

审计结果表明,盐田区2019年国有土地使用权出让收支管理总体规范,土地收入超额完成,各单位基本能按规定使用资金,2019年国有土地出让收入安排的支出执行率为94.11%。但仍存在部分已出让土地未按期开竣工、国有储备土地管理还存在短板、采购管理还存在薄弱环节、部分市投区建项目管理还不完善等问题。

三、审计发现的主要问题和处理意见

(一)国有储备土地管理还存在短板。

1.有3宗城市更新项目贡献地块未及时纳入国有储备土地监管范围。2014年以来,盐田区城市更新项目共移交10宗贡献地块,但有3宗贡献地块未及时纳入国有储备土地监管范围,涉及面积24,180.90平方米,详见表一。审计延伸发现该3宗贡献地块目前都进行了短期利用,其中“龙眼园二期城市更新单元”贡献用地尚未签订储备用地租赁合同。

表一  未及时纳入国有储备土地监管范围土地明细

序号

项目名称

移交日期

移交面积(平方米)

位置

1

金斗岭工业区城市更新单元

2019.12.20

7,317.10

盐田街道

2

恩上村城市更新单元

2019.12.25

5,599.20

沙头角街道

3

龙眼园二期城市更新单元

2020.4.7

11,264.60

盐田街道

2.个别地块被违规占用。审计利用ArcGIS软件,将盐田区管理的储备土地矢量图斑、盐田区管理的储备土地违法占用矢量图斑、2017年深圳市航空影像、2019年深圳市航空影像等数据叠加,得到2019年1月1日后盐田区管理储备土地被占用的地块明细,经实地查看,发现国有储备土地TVT-166地块被某公司违规占用及搭建临时建筑的情况,涉及面积990.71平方米。

3.国有储备土地巡查管理不够到位。审计查看区土地整备中心2019年各月份的国有储备土地巡查报告,报告均显示“国有储备土地TVT-166正常”,未能发现该地块实际已被违规占用并搭建临时建筑的情况。

4.个别储备土地存在未完善用地手续的占用情况。审计发现国有储备土地YT-055存在场地开挖情况,经了解,该场地开挖部分为区政府审批同意施工建设的“盐田高级中学登山道节点工程”,面积0.93万平方米,但截至目前仍未完善用地手续。

上述行为与《深圳市土地储备管理办法》(深圳市人民政府令第153号)第四条“本市储备土地实行统一储备、统一管理”、第十三条“土地储备机构对储备土地的位置、面积、来源、土地用途、地上建(构)筑物和其他附着物情况等进行调查,建立储备土地档案和台帐,严格实行储备土地入出库制度,进行动态管理”、第十六条“临时用地和临时建筑占用储备土地的,按照相关法律、法规和规章办理手续”、《深圳市土地储备管理办法实施细则》(深国房〔2006〕775号)第二十八条“储备土地的日常管理包括以下内容:(一)开展日常巡逻,及时发现并制止非法侵占、破坏储备土地的行为”的规定不符。审计建议区土地整备中心应加强国有储备土地管理,督促用地单位尽快补办用地手续,及时将城市更新项目贡献地块纳入监管范围,完善国有储备土地巡查机制,加强巡查力度,清理违规占用储备土地及搭建的临时建筑。

审计指出后,区土地整备中心立行立改,已将3宗城市更新项目贡献地块全部纳入监管范围,同时正在与占用TVT-166地块的用地单位签订土地短期利用租赁协议,补缴占用之日起地块租金,并要求该用地单位尽快补充完善临时建筑手续。

(二)部分已出让土地未按期开竣工。

审计对2015-2019年25宗已出让土地的开发建设情况进行了审查,发现有4宗已出让土地未按合同约定开工,涉及面积148,096.28平方米,其中1宗未动工开发已满1年的,盐田规划资源局正在开展闲置土地调查工作;有3宗已出让土地未按合同约定竣工,涉及面积14,998.83平方米,详见表二。

表二  未按期开竣工土地明细

受让人

项目名称

宗地号

宗地面积

(平方米)

合同签订

日期

合同约定

开工日期

合同约定

竣工日期

项目状态

深圳市九明药业有限公司

盐田生命健康产学研基地

J312-0312

13,538.17

2018/12/14

2019/12/14

2021/12/13

到期未开工

深圳市盐田区人民政府

盐田港拖车综合服务中心建设工程

J310-0038

113,260

2018/6/27

2019/6/26

2022/6/26

到期未开工

深圳蓄能发电有限公司

深圳抽水蓄能电站上库区管理所

J314-0308

396.00

2016/8/30

2018/8/29

2019/8/29

到期未开工

盐田区人民政府

北山工业区2015-326-0001

J305-0320

20,902.11

2015/12/11

2020/2/22

2022/2/22

到期未开工

深圳市人居环境委员会

深圳市蓝天工程路边站(北山道站)

J312-0309

19.99

2018/3/16

2019/3/15

2020/3/15

已开工

到期未竣工

深圳供电局有限公司

220KV碧波(沙头角)输变电工程

J235-0019

8,993.81

2016/5/24

2018/5/24

2019/5/23

已开工

到期未竣工

深圳市水务局

深圳市供水网络盐田支线工程

J311-0312

5,985.03

2016/1/18

2017/1/18

2018/1/18

已开工

到期未竣工

上述行为与《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)第十四条“除本办法第八条规定情形外,闲置土地按照下列方式处理:(一)未动工开发满1年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。……(二)未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。”、《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》(深规土规〔2018〕11号)第八条“ 除本办法第七条规定情形外,土地使用权人应当在划拨决定书或出让合同的规定、约定期限内按时开工,开工期限不予延期。超过规定、约定的开工期限未动工开发造成土地闲置的,按照闲置土地相关规定处理。土地使用权人申请竣工延期的,应在竣工期届满前3个月内提出申请,并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长3个月,按合同地价的1.5%计收;不足3个月的,按1.5%计收......土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的,逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。逾期满2年(含2年)的,土地使用权出让方可按合同地价的20%计收违约金”的规定不符。

审计建议盐田规划资源局加强已出让土地开发建设情况的跟踪管理,对于未按期开工的地块督促用地单位及时开工,后续造成土地闲置的应及时开展调查认定和处置工作,对于未按期竣工的地块督促用地单位抓紧建设,尽快办理规划验收手续,并按《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》(深规土规〔2018〕11号)等有关规定处理竣工违约事宜。

(三)采购管理还存在薄弱环节。

一是个别项目向两家关联公司进行采购比价。2019年11月区土地整备中心将“国有储备地消防应急设备”项目向深圳市东安消防设备有限公司、深圳市盐田区卫睿华消防安全供应中心进行采购比价,根据最低价中标原则确定由深圳市东安消防设备有限公司中标,合同金额14.98万元。经查询工商登记信息发现,深圳市东安消防设备有限公司的监事周某某为深圳市盐田区卫睿华消防安全供应中心的法定代表人,两家公司为关联公司。二是个别项目未按规定在中标后10个工作日内签订合同。盐田规划资源局“2019深港城市建筑双城双年展盐田分展场”采购项目合同金额为925万元,其采购中标通知书显示中标日期为2019年10月28日,合同双方最终签订日期显示为2019年11月22日。

上述行为与《深圳经济特区政府采购条例》(深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告第67号)第三十七条“采购人与供应商应当自中标或者成交通知书发出之日起十个工作日内按照采购文件确定的事项签订政府采购合同”的规定不符。建议区土地整备中心、盐田规划资源局加强采购管理,严格按规定进行供应商遴选及签订采购合同,进一步规范自行采购行为。

(四)部分市投区建项目管理还不完善。

1.个别房屋征收项目结余资金未及时上缴财政,涉及金额297.06万元。

盐田二变电站项目征转地为2016年市投区建的房屋征收计划项目,本项目需征转盐田街道某集体股份公司未征转土地3,500平方米。在项目推进过程中,发现该项目为市供电局规划在“十四五”期间建设的项目,离实际用地尚有较长时间,该项目于2017年被调出房屋征收项目计划。截至2020年4月底,该项结余资金已沉淀3年以上,账面结余297.06万元。

2.有3个市投区建的房屋征收项目未及时决算。

审计发现“盐田北综合车场用地拆迁”“盐港东立交房屋征收”和“坪盐通道盐田段项目征转地”项目已于2017年12月至2018年3月完成项目补偿工作,并已完成土地移交,但截止目前,仍未办理项目决算。

上述行为与《深圳市房屋征收资金管理办法》(深土规〔2017〕662号)第十一条“房屋征收补偿完成后六个月内,房屋征收部门和房屋征收实施单位应当委托专业机构完成项目的结算和决算工作......房屋征收补偿项目结算、决算时,除工作经费以外其他各类征收资金的结余资金依实核销,市、区财政部门按照‘多退少补’原则及时拨付尾款或回收结余资金;对于投资计划额度不足的项目,应由房屋征收部门和房屋征收实施单位及时向市、区发改部门申请,通过下达市、区政府投资计划追加投资;对于存在结余资金的,应退回市、区财政部门”的规定不符。建议区土地整备中心应及时将已完工项目办理决算,按规定将上述房屋征收项目结余资金上缴财政,避免资金的长期沉淀,在项目实际开展时再重新申请下达计划。

四、其他应予关注的事项

(一)个别用地单位未按期缴纳地价款。

2019年11月27日盐田规划资源局与新华联南方控股有限公司(以下简称新华联公司)签订了J306-0033地块的使用权出让合同,总地价款8.81亿元,合同约定15个工作日内一次性付清全部地价款,但新华联公司未按约定支付地价款,导致我区未完成深圳市下达盐田区的2019年度土地出让收入计划。经区政府常务会议(五届八十八次)同意,将地价款缴纳日期延期至2020年2月15日,但新华联公司到期后仍未支付地价款。后经区政府专题协调会议同意,将地价款缴纳日期再次延期至2020年3月31日,但截至目前,新华联公司仍未支付该地价款。

根据2020年4月16日市住房和建设局、市规划和自然资源局联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》(深建房产〔2020〕1号),土地价款缴款截止时间在广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间及一级响应结束后4个月内(即2020年1月23日至2020年6月22日)的项目(包括且不限于城市更新项目),用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的,不作为违约行为,不计收利息和滞纳金,土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。2019年5月15日,区政府召开盐田区工业及其他产业用地供应管理专责领导小组2020年第2次会议,同意新华联地价款延期至2020年6月22日前缴清。

建议盐田规划资源局、区工业和信息化局继续加强与新华联公司的沟通协调,并根据区政府的批示意见按规定做好相关工作。

(二)建议加快推进盐田区第六期保障房规划验收和原住民回迁工作。

盐田区第六期保障房项目包括301套保障房和人才房、224套回迁房屋(其中公检法宿舍楼回迁房134套、沙头角中学和盐港小学教师异地安置回迁房51套、政府回迁房及商铺39套),该项目的第一批160套海福居人才住房于2019年11月进行了公开配租,大部分家庭也已实际入住,但截至目前仍未安排原住民及异地安置户进行选房回迁,财政每月仍需支付拆迁安置补偿费149.53万元。

根据《房屋征收补偿协议书》约定,安置房屋竣工验收后区土地整备中心应安排公开选房,并在安置房屋交付之日6个月内办理房产证。经了解,该项目实际已于2019年9月完成竣工验收,但由于测绘建筑面积超土地合同建筑面积399.04平方米,截至目前尚未完成规划验收。

2020年1月盐田规划资源局批复原则同意该项目规划确认,目前区工务署正在向盐田规划资源局申请办理土地使用权出让合同补充协议书的签订工作,预计将于5月下旬完成,待完成后办理规划验收工作。

审计建议区工务署、盐田规划资源局加快推进该项目的规划验收工作,建议区土地整备中心研究原住民及异地安置户公开选房回迁的可能性,如条件成熟,建议与规划验收工作同步推进。

(三)建议加强盐田区创新型产业用房管理。

1.建议尽快修订盐田区创新型产业用房管理办法。2017年颁发的《盐田区创新型产业用房管理实施细则(试行)》(深盐府办规〔2017〕4号),部分条款受机构改革的影响已不适用。为优化盐田区营商环境,更好服务和引进企业,建议区工业和信息化局尽快修订该办法,并根据2017年3月27日《市政府办公会议纪要(40)》要求将办法报市发展改革委备案。

2.建议尽快研究将壹海国际中心纳入创新型产业用房管理的可能性。2019年9月,壹海国际中心21层物业(7-15层、17-28层,面积39,901.9平方米)正式交付区国投公司管理。区政府对该物业定位于打造总部楼宇和高端产业载体,形成产业体系新支柱,建议区工业和信息化局尽快研究将该物业纳入盐田区创新型产业用房管理的可能性。

3.建议及时更新服务平台房源信息。根据《深圳市产业用房供需平台管理工作规则(实行)》(深府办规〔2017〕7号)的规定,房源管理部门应每月对正在租售中的项目进行更新,审计建议区科技创新局、区工业和信息化局及时对市产业用地用房供需服务平台的房源信息进行动态更新。

对本次审计发现的问题,请各相关单位组织落实审计整改工作,并在收到审计报告之日起90日内,将整改情况书面报告深圳市盐田区审计局。

深圳市盐田区审计局

2020年5月21日



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