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深圳市盐田区人民政府关于印发盐田区棚户区改造实施细则的通知

发布时间:2019-02-22

发文日期:2019-02-20发文单位:深圳市盐田区人民政府发文字号:深盐府规〔2019〕2 号

  各街道办事处,区政府直属、驻盐各单位:

  《盐田区棚户区改造实施细则》已经区政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

深圳市盐田区人民政府

2019年2月20日

盐田区棚户区改造实施细则

第一章 总则

  第一条 为规范盐田区棚户区改造工作,提升城市发展质量,加快“两区两城”建设,根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号,以下简称《实施意见》)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令第292号,以下简称《补偿办法》)等文件规定,结合辖区实际,制定本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于盐田区行政区域内,符合《实施意见》规定实际功能以居住为主的老旧住宅区。因规划统筹需要,符合《实施意见》规定,具备改造条件的城中村、旧屋村,确需通过棚户区改造政策实施拆除重建的,可纳入本实施细则的适用范围。城中村、旧屋村按有关规定确定。

  第三条 棚户区改造以公共利益为目的,主要采取拆旧建新的方式,由区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。

  棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房。

  第四条 棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。货币补偿标准应当按照《补偿办法》的规定确定。

  产权调换按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例确定。搬迁安置住房产权性质按《实施意见》等相关规定确定。

  奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

第二章 职责分工

  第五条 区政府成立区棚户区改造工作指挥部(下称“区指挥部”),统筹协调全区棚户区改造工作,区指挥部由区委、区政府主要领导任双指挥长。

  区指挥部办公室设在区住房建设主管部门(下称“区主管部门”),负责区指挥部的日常工作;各街道办事处及中英街管理局相应设立分支机构,按照属地原则,就辖区范围内的棚户区改造项目(下称“项目”)开展前期组织、协调及维稳工作。

  区指挥部根据工作需要不定期召开会议,由指挥长主持,参会单位根据会议审议内容确定。

  第六条 区指挥部负责组织实施辖区棚户区改造工作,研究解决棚户区改造工作涉及的重点、难点问题。具体职责包括:

  (一)审议开展棚户区改造前期工作;

  (二)审议区棚户区改造年度计划及近期规划;

  (三)审议棚户区改造项目计划立项、实施方案、专项规划;

  (四)审定搬迁补偿安置方案、社会稳定风险评估报告;

  (五)研究项目用地、房屋征收相关问题;

  (六)审定项目终止问题;

  (七)审议其他棚户区改造的重要事项。

  第七条 区主管部门负责棚户区改造日常工作的具体统筹、协调及监督。主要职责如下:

  (一)制定区棚户区改造工作的相关政策;

  (二)牵头编制区棚户区改造年度实施计划;

  (三)受理、审查棚户区改造项目申报;

  (四)组织编制项目概念规划、专项规划;

  (五)牵头编制项目实施方案,确认项目实施主体,核发实施主体确认文件,与实施主体签订项目监管协议;

  (六)向市主管部门报备棚户区改造项目年度计划、搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告;

  (七)对项目建筑物拆除工程进行备案,监督施工过程,对拆除情况进行确认;

  (八)对配建的人才住房和保障性住房设计方案及建设标准提出意见;

  (九)区指挥部安排的其他工作。

  第八条 区城市更新部门主要职责如下:

  (一)审查、公示项目专项规划,并报区城市更新工作领导小组审议,审议通过的报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批;

  (二)受理项目土地与建筑物信息核查申请;

  (三)受理项目选址工作;

  (四)受理项目建设用地申请,核发建设用地方案图和建设用地规划许可证、签订土地出让合同、核发建设工程规划许可证,开展项目规划验收等工作。

  第九条 区规划国土部门主要职责如下:

  (一)协助市规划国土部门开展项目纳入年度城市建设与土地利用实施计划的相关工作;

  (二)受理建筑物命名申请;

  (三)负责法定图则、控制性详规等规划调整相关工作。

  第十条 区房屋征收部门主要职责如下:

  (一)负责将纳入棚户区改造年度计划的项目列入下一年度房屋征收计划,并报市房屋征收部门备案;

  (二)对需要启动征收的项目,依程序报请区政府实施行政征收。

  第十一条 区财政部门按规定保障有关部门和街道办事处及中英街管理局开展棚户区改造的相关工作经费和专项工作费用。

  第十二条 各街道办事处及中英街管理局的主要职责如下:

  (一)建立街道级棚户区改造工作机构、工作机制;

  (二)开展棚户区改造前期工作,包括调查辖区老旧住宅区项目的土地与建设物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施等综合情况,征集初步改造意愿,筛选、申报棚户区改造项目;

  (三)委托专业机构对旧住宅区住房质量、消防、使用功能、配套设施或地质灾害开展评估;

  (四)组织实施主体开展项目信息核查,发布改造意愿征集公告,牵头进行改造意愿征集;

  (五)申请纳入棚户区改造年度计划;

  (六)牵头开展搬迁安置补偿协议签约准备工作,包括组织实施主体编制项目搬迁安置补偿方案及编制说明,编写社会稳定风险评估报告;

  (七)与项目实施主体和权利主体签订三方《搬迁安置补偿协议》;

  (八)处理信访维稳事项;

  (九)区指挥部安排的其他工作。

  第十三条 项目实施主体主要职责如下:

  (一)配合开展意愿征集工作;

  (二)配合编制概念规划、专项规划、项目搬迁安置补偿方案及编制说明,社会稳定风险评估报告;

  (三)进行权属核查,确定权利主体;

  (四)根据项目需要,组织开展项目测绘、评估工作;

  (五)签订《搬迁安置补偿协议》,并支付补偿款;

  (六)发布搬迁公告,组织开展权利主体的搬离和清空,并进行房屋拆除和权属注销;

  (七)办理土地入库手续;

  (八)开展项目立项、选址工作,办理规划、建设用地申请等报批手续,开展施工建设、管理以及规划、建设、消防的验收等工作;

  (九)项目建成后,组织回迁房的安置工作,并移交保障性住房和人才住房,人才住房统一由人才住房专营机构运营管理;

  (十)与项目有关的其他工作及合同(协议)约定的职责和义务。

  第十四条 区法制部门负责对项目推进过程中涉及的法律问题进行指导服务,研判拆除谈判法律风险,为棚户区改造工作决策部署提供法律意见。

  第十五条 区规土监察部门负责规划土地违法案件的调查取证、认定和作出行政处罚决定,组织协调、执行违法用地清理和违章建筑强制拆除工作。

  第十六条 区其他相关部门,按照行业监管的原则,依据职能分工,互相配合,做好棚户区改造的组织、协调、审批、监管及服务工作。

第三章 项目申报与审查

  第十七条 各街道办事处及中英街管理局开展摸底调查,掌握辖区旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等情况,建立信息台账。

  第十八条 街道办事处及中英街管理局在综合情况调查的基础上,筛选改造意愿强烈、实施条件成熟的旧住宅区,开展初步改造意愿征集工作。有改造意愿的权利主体人数达到权利主体总人数的85%以上,且所拥有建筑面积占总建筑面积的比例达到85%以上的,街道办事处及中英街管理局组织开展棚户区性质评估界定。

  第十九条 初步改造意愿征集达85%以上的,各街道办事处及中英街管理局委托具有相应资质的机构,对旧住宅区住房质量、消防、使用功能或配套设施或地质灾害开展评估。具有下列文件之一的,均可作为棚户区改造项目界定依据:

  (一)具有相关资质的地质灾害评估机构出具的地质灾害危险性评估报告;

  (二)房屋安全鉴定相关专业机构出具的危房鉴定报告;

  (三)具有相关资质的消防安全评价机构出具的消防安全评估报告;

  (四)具有相关资质的规划设计机构出具的基础设施和公共服务设施建设评估报告。

  第二十条 申请棚户区改造的旧住宅区,应同时符合下列条件:

  (一)房屋使用年限在20年以上,或使用年限虽不足20年,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区;

  (二)存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患,或使用功能不齐全,或配套设施不完善,并取得专业机构出具的相关评估报告;

  (三)用地面积原则上不少于5000平方米。单个旧住宅区用地面积少于5000平方米的,应与周边的其他旧住宅区联合申报,且全体权利主体同意在项目范围内统筹搬迁安置或货币补偿,搬迁安置方案以政府批件为准。

  第二十一条 街道办事处及中英街管理局向区主管部门申报具备改造条件的项目,应提交下列资料:

  (一)项目申报表;

  (二)初步改造意愿征集情况报告;

  (三)项目的土地与建设物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施等综合情况调查报告;

  (四)项目地质灾害危险性评估报告、项目危房鉴定报告、项目消防安全评估报告、项目基础设施和公共服务设施建设评估报告中的至少一项。

  第二十二条 区主管部门应自收到申请之日起10个工作日内,完成申请材料审查。存在资料不全、内容不明等情形的,应一次性明确需补充提交的资料。

  项目申报资料经审查符合要求的,区主管部门将项目报区指挥部审议通过后,开展后续工作。

第四章 确认项目实施主体

  第二十三条 区主管部门根据项目实际情况,编制项目实施方案,明确项目实施主体选择方式。

  区棚户区改造项目可确认人才住房专营机构作为项目实施主体,也可通过招标等方式确认项目实施主体。通过招标等方式确认项目实施主体的,应明确具体选择方案。

  第二十四条 区主管部门将棚改项目情况及实施方案报区指挥部审议,审议通过后,区主管部门按照项目实施方案规定,确认项目实施主体。

  确认区人才住房专营机构作为项目实施主体的,区主管部门依据项目实施方案向区人才住房专营机构核发项目实施主体确认文件;通过招标等方式确认项目实施主体的,区主管部门按照项目实施方案规定方式,选择项目实施主体,核发项目实施主体确认文件。

第五章 项目前期工作与意愿征集

  第二十五条 区主管部门根据工作需要,组织项目实施主体编制项目概念规划,征求区城市更新、规划国土等相关部门意见后,提请分管区领导专题会议审议。项目概念规划内容主要包括规划依据与原则、现状概况和分析、城市基础设施和公共服务设施研究、规划方案(用地布局、总平面示意图、效果图)等。

  第二十六条 街道办事处及中英街管理局牵头组织项目实施主体进行项目信息核查,向不动产登记部门、区城市更新部门、区规划国土部门、区主管部门,申请土地、建筑物和住房产权信息核查。申请时,应提交下列资料:

  (一)土地、建筑物、住房产权信息核查申请函;

  (二)需要核查的房屋列表清单;

  (三)其他相关的房地产信息资料。

  第二十七条 区城市更新部门、区规划国土部门,区主管部门,自受理申请之日起30个工作日内完成核查,并书面反馈至申请单位。

  (一)区城市更新部门负责核查项目土地与建筑物信息;

  (二)区主管部门负责核查项目范围内涉及的保障性住房等政策性房屋信息。

  街道办事处及中英街管理局组织实施主体根据各单位反馈意见编写项目土地、建筑物和住房产权信息核查报告。

  第二十八条 街道办事处及中英街管理局组织项目实施主体进行改造意愿征集,在改造项目范围内发布意愿征集公告,同时公布项目概念规划、项目实施主体确认文件等材料。意愿征集工作时间为6个月。意愿征集工作时间内,有改造意愿权利主体的人数未达到权利主体总人数的95%,或所拥有建筑面积未达到总建筑面积的95%,意愿征集工作终止,终止项目原则上5年内(从意愿征集终止日开始计算)不再纳入棚户区改造计划,但区指挥部认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。

第六章 棚户区改造计划及专项规划编制

  第二十九条 意愿征集工作启动6个月内,有改造意愿权利主体的人数达到权利主体总人数的比例及所拥有建筑面积占总建筑面积的比例均达到95%以上的,街道办事处及中英街管理局向区主管部门书面申请纳入区棚户区改造年度计划。申请时应提交下列资料:

  (一)纳入区棚户区改造年度计划申请书;

  (二)项目意愿征集资料;

  (三)项目地质灾害危险性评估报告、项目危房鉴定报告、项目消防安全评估报告、项目基础设施和公共服务设施建设评估报告中的至少一项;

  (四)土地核查成果图;

  (五)拆迁与建设用地范围图;

  (六)现状用地分析图;

  (七)建筑物信息图;

  (八)项目相关会议纪要和其他证明材料;

  (九)项目概念规划效果图。

  第三十条 区主管部门对街道办事处及中英街管理局上报的纳入区棚户区改造年度计划申请进行初审后,报区指挥部审议。审议通过的,纳入棚户区改造年度计划,并报市主管部门备案。

  第三十一条 纳入棚户区改造年度计划的项目,按照《补偿办法》的相关规定,区房屋征收部门应将项目范围列入下一年度房屋征收计划,并按规定报送市房屋征收部门。

  第三十二条 纳入棚户区改造年度计划的项目应当纳入年度城市建设与土地利用实施计划。

  第三十三条 纳入棚户区改造年度计划的项目,项目实施主体向区发改部门申请开展项目立项工作,向区城市更新部门申请开展项目选址工作。

  第三十四条 区主管部门组织项目实施主体委托专业机构,根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求,考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素,结合项目概念规划,编制项目专项规划,报区城市更新部门审查;区城市更新部门在10个工作日内进行初审,初审不合格的,书面复函申报单位并说明理由;初审合格的,由区城市更新部门在我市主要媒体、官方网站、项目现场对项目专项规划进行不少于30日的公示。专项规划申报审查应提交下列材料:

  (一)项目专规审查申请函;

  (二)项目实施主体确认文件;

  (三)申请单位法人营业执照;

  (四)法定代表人证明书及其身份证明,或授权委托书及委托代理人身份证明;

  (五)土地及建筑物信息核查结果;

  (六)棚改专项规划设计合同;

  (七)棚改专项规划管理文件;

  (八)棚改专项规划技术文件。

  第三十五条 区城市更新部门在专项规划公示期满之日起10个工作日内对公示意见进行汇总和处理,并将专项规划、公示意见及处理建议报区城市更新工作领导小组审议,审议通过后,报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。审批通过后,区城市更新部门将审批结果抄送市规划国土委,依程序纳入全市规划国土“一张图”综合管理信息系统。同时区主管部门在项目现场进行公示,或以其他方式通知权利主体。

  第三十六条 项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房或人才住房的,区规划国土部门办理法定图则调整。

  第三十七条 项目专项规划审批通过后,区主管部门与项目实施主体签订项目监管协议,项目监管协议应明确以下内容:

  (一)项目实施主体按照项目专项规划要求应履行的建设、移交人才住房或保障性住房、城市基础设施和公共服务设施等义务,以及回购方式及标准;

  (二)项目实施主体应当完成搬迁,并按照搬迁安置补偿协议履行货币补偿、提供搬迁安置房屋和过渡期安置补偿等义务;

  (三)项目实施进度安排及完成时限;

  (四)土地使用权出让事宜;

  (五)违反项目监管协议应承担的责任及双方约定的其他事项。

第七章 搬迁安置补偿协议签订及房屋拆除

  第三十八条 签订搬迁补偿安置协议前,街道办事处及中英街管理局依序开展下列准备工作:

  (一)组织项目实施主体制定搬迁安置补偿方案及编制说明,并征求权利主体意见;

  (二)编写社会稳定风险评估报告,项目实施主体协助;

  (三)将搬迁安置补偿方案及编制说明与评估报告报区主管部门初审后,提请区指挥部审定。

  搬迁安置补偿方案与评估报告审定通过后,由区主管部门报市主管部门备案。

  第三十九条 取得市主管部门的准予备案的意见后,项目实施主体将搬迁安置补偿方案在现场公示15日,公示期满后,正式启动签约工作,签约期为6个月。

  街道办事处及中英街管理局、项目实施主体和权利主体应在签约期内签订附生效条件的三方《搬迁安置补偿协议》。权利主体委托第三人签约的,应出具经公证的授权委托书。

  第四十条 签约期届满,已签约权利主体的人数未达到权利主体总人数的95%,或所拥有建筑面积未达到总建筑面积的95%,实施主体可向街道办事处及中英街管理局申请终止本项目,经区主管部门审核后,报区指挥部审定。办理项目终止申请需提交以下材料:1.项目终止申请书;2.相关签约文件复印件。

  经区指挥部审定终止的项目,区相关部门分别从《房屋征收计划》《年度城市建设与土地利用实施计划》《棚户区改造年度计划》中去除,原则上5年内(从项目终止日开始计算)不再纳入棚户区改造计划。

  第四十一条 各街道办事处及中英街管理局按项目建筑体量和节点进度向财政局申请工作经费,工作经费申请标准以区政府相关文件为准。

  第四十二条 签约期届满,已签约权利主体的人数达到权利主体总人数的比例及所拥有建筑面积占总建筑面积的比例均达到95%时,区主管部门根据社会稳定风险评估报告和未签约房屋的情况提请区指挥部审议房屋征收事宜。区指挥部根据公共利益的需要,同意实施房屋征收的,有关主管部门依照相关法律、法规、规章的规定依法开展房屋征收工作。

  项目范围内涉及违法行为的,区相关执法部门依法启动行政处罚程序。

  第四十三条 《搬迁安置补偿协议》签约率达到100%,或已完成房屋征收或行政处罚程序的,项目实施主体向区主管部门备案后,发布限期搬迁通知。限期搬迁通知到期后,项目实施主体组织开展收楼、物理封门、支付补偿费用等相关工作,权利主体办理搬迁房屋水电注销、腾空交房等事项,提交被搬迁房屋的不动产权证书,以及注销不动产权证书委托书;被搬迁房屋没有不动产权的,应提交相应的权属证明资料及房地产权益由项目实施主体承受的声明书。

  第四十四条 项目实施主体在房屋完成拆除后,持以下材料,向不动产登记机构申请办理与搬迁安置补偿协议相对应的产权证书注销登记:

  (一)区主管部门核发的项目实施主体确认文件;

  (二)与街道办事处及中英街管理局、权利主体签订的项目搬迁安置补偿协议;

  (三)被搬迁房屋的不动产权利证书或其他权属证明材料;

  (四)业主签署的注销不动产权利证书的委托书;

  (五)要求的其他相关资料。

  被搬迁房屋已办理银行贷款的,拆除房屋前需要办理抵押物变更等事宜,可以由项目实施主体协助业主办理。 

  第四十五条 项目实施主体取得区主管部门的房屋拆除备案后,在区主管部门的监督下开展房屋拆除工作。对于实施征收的房屋,项目实施主体在获得区房屋征收部门授权后,与已签约房屋同步开展房屋拆除工作。

  第四十六条 按照棚户区改造项目专项规划,独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地,项目实施主体应依照有关规定办理入库移交手续。

第八章 用地审批及后续工作

  第四十七条 项目实施主体完成建筑物拆除和不动产权利证书注销后,持以下材料向区城市更新部门申请办理建设用地审批手续:

  (一)项目立项批复文件;

  (二)项目环境影响评价批复;

  (三)项目实施主体确认文件;

  (四)项目专项规划批准文件;

  (五)项目监管协议;

  (六)项目搬迁安置补偿协议;

  (七)项目建筑物拆除证明文件;

  (八)项目房地产注销证明文件;

  (九)区城市更新部门要求提供的其他文件。

  棚户区改造项目地价计收标准按《实施意见》等相关规定确定。地价由实施主体代为计收,权利主体需缴清地价后,才能取得相应的产权证。

  第四十八条 符合建设用地批准条件的,区城市更新部门提交区城市更新工作领导小组会议审批,经区城市更新工作领导小组会议批准后由区城市更新部门向实施主体核发《建设用地方案图》。实施主体取得《建设用地方案图》后向区城市更新部门提交建设用地规划许可的申请。区城市更新部门在受理申请材料之日起10个工作日内进行审批,审批通过的,区城市更新部门向实施主体核发《建设用地规划许可证》;不符合建设用地批准条件的,书面答复申请人。

  第四十九条 项目实施主体办理建设用地审批手续并待安置补偿面积明确后,区城市更新部门与其签订土地使用权出让合同,土地使用权出让合同应明确以下内容:

  (一)出让地块的开发建设及管理要求;

  (二)保障性住房、人才住房、城市基础设施和公共服务配套设施等的配建要求;

  (三)按照项目搬迁安置补偿方案和项目监管协议的要求,用于搬迁安置补偿的房产不得申请预售;

  (四)项目专项规划明确及项目监管协议约定的其他相关内容。

  第五十条 项目实施主体按照房屋工程开展项目建设报建工作,完成方案设计,由区城市更新部门核发建设工程规划许可证、区主管部门核发施工许可证。

  第五十一条 项目实施主体向区城市更新部门申请规划验收,向区主管部门申请竣工验收备案。

  第五十二条 项目竣工验收备案后,项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议及相关规定,组织安置分房,办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房或保障性住房等相关手续。

第九章 附则

  第五十三条 本实施细则由区政府授权区住建局负责解释。

  第五十四条 本实施细则自2019年3月1日起施行,有效期5年。




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