为促进科学、民主、依法决策，切实保障人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）和《深圳市行政听证办法》（深圳市人民政府令第157号）的规定，深圳市盐田区人民政府委托深圳市盐田区城市更新和土地整备局就《深圳市盐田区海涛花园城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《补偿方案（征求意见稿）》）组织召开听证会。深圳市盐田区城市更新和土地整备局于2024年4月29日举行了听证会，听取了各听证参加人的意见和建议，现将听证会的情况报告如下。

　　一、听证会基本情况

　　1.听证事项：对《深圳市盐田区海涛花园城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》内容的合法性、合理性等方面进行听证，听取公众的意见和建议。

　　2.听证方式：现场听证。

　　3.听证时间：2024年4月29日（星期一）上午9∶30。

　　4.听证地点：广东省深圳市盐田区沙头角海景二路工青妇大厦10楼会议室。

　　5.听证组由以下三名取得听证人资格的听证人组成，其中方诚为首席听证人、主持人。

　　姓名：方诚 职务：盐田区司法局行政复议科科长

　　姓名：丁小峰 职务：盐田区应急管理局法制科科长

　　姓名：李元 职务：盐田区规划土地监察局审批科（历史遗留问题处理科）科长

　　6.书记员：郑秋琳 职务：盐田区司法局行政复议科法律专务

　　7.听证会参加人：根据2024年4月19日发布的《深圳市盐田区城市更新和土地整备局关于举行<深圳市盐田区海涛花园城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）>听证会的公告》，拟确定不超过15名参加人，经过自愿报名、邀请、指定等形式，共有10名符合资格的参加人出席了听证会。分别是：

　　（1）部门陈述人：吴从喜

　　（2）海涛花园其他居民代表：黄合婵、黎丽娇

　　（3）海涛社区工作站代表：刘建秀  

　　（4）社区居民代表：曲志伟、邱利红。

　　（5）盐田区人大代表：王春青

　　（6）盐田区政协委员：李雪杏

　　（7）广东诚公律师事务所律师：程庭刚

　　（8）深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司估价师：张启旺

　　经现场核验身份，除5名被征收人代表未按要求到场出席，其余10名听证参加人均已到场出席。

　　二、听证会各方主要意见

　　听证会在听证主持人的主持下，遵循公正、公平、独立的原则，依照法定程序举行。按照听证议程，书记员首先核实到场人员身份及情况，并由听证主持人宣布听证会开始，宣读了听证会纪律及会议议程。本次听证会共分为三个阶段，分别是陈述阶段、辩论阶段和总结阶段，听证参加人对听证事项内容、依据、理由和有关背景进行了陈述，并发表了各自的意见和观点。

　　（一）部门陈述人主要意见

　　《补偿方案（征求意见稿）》在政府网站及房屋征收现场均进行了张贴及有效送达。

　　1.《补偿方案（征求意见稿）》共五章，五章分别是总则、房屋补偿方式及标准、其他补偿、补助及奖励标准、安置房选房及结差原则、附则，符合《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）及有关规定。

　　2.《补偿方案（征求意见稿）》中规定补偿内容主要包括：一是被征收房屋的价值，包含已取得的合法国有土地使用权收回的价值；二是被征收房屋搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿；三是按时签约、搬迁交房的奖励；四是《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）规定的其他相应内容的补偿。

　　3.补偿方式有三种，被征收人可以选择货币补偿、产权调换以及货币补偿与产权调换相结合的方式。选择产权调换的，按被征收房屋房地产权证书记载的建筑面积1:1.2或套内建筑面积1:1予以产权调换；选择货币补偿的，由具有相应资质的房地产评估机构依法评估。

　　4.产权调换安置房，位于海涛花园更新单元拆除重建回迁房范围内。

　　5.装饰装修补偿按照1000元/平方米的标准进行补偿，如被征收人有异议，可以提出评估申请；搬迁补偿费是住宅类房屋40元/平方米，商业类房屋60元/平方米，不同意的可以申请评估；选择产权调换的临时安置费，按照住宅类房屋的市场租金支付，每月70元/平方米，支付临时安置费是自搬迁之日起至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置费。选择货币补偿，给予3个月市场租金的临时安置费；停产、停业费补偿，擅自改为经营性用途的适当补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（深圳市人民政府令第342号）》规定执行。

　　6.奖励标准，在房屋征收决定公告之日起30个自然日内（含30日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，每套房屋奖励60,000元；在房屋征收决定公告之日起31个自然日至60个自然日内（含60日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，每套房屋奖励30,000元；在房屋征收决定公告之日起60个自然日后完成签约的，不给予奖励。

　　（二）被征收人代表主要意见

　　5名被征收人代表未能按要求到场出席。

　　（三）海涛花园其他居民代表意见

　　1.95%物业权利人签约的真实性问题。已签约业主中有部分业主因开发商补偿不公违反协议、拒绝兑现最高补偿待遇等问题，现选择诉讼或信访等方式维权，未解决这些问题就开展征收没有意义。

　　2.规划方案合理性的问题。自2016年至今没有公布过海涛花园最新的规划方案，如果沿用原规划方案，方案划分为回迁房、保障房、对外销售的商品房，这样等同给安置房划定了登记，若将来安置房的售出市场价格低于同一地块的商品房甚至是保障房，违反了《国有土地房屋征收与补偿条例》以周边类似房地产市场价作为评估的原则。

　　3.补偿标准的问题。一是关于面积的补偿，海涛花园原有房屋没有公摊面积，如果按照1：1.2的建筑面积置换，除去公摊回迁后的房子室内面积还没有原来的大，补偿明显不合理。安置房屋应当除去公摊面积后室内实际使用面积不低于原有房屋建筑面积来补偿。二是花园的补偿方案，花园补偿应该根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》进行补偿，应当在补偿方案中列明具体的补偿方案与标准。三是装修费，以现在的市场价格来说，1000元/平方米的补偿标准是不可能的，应以市场实际价格来评估。

　　4.安置补偿费下降的问题。开发商之前按110元/平方米/月向已签约业主支付安置补偿费，现私下降低到75元/平方米/月，开发商没有经过已签约业主同意也没有跟已签约业主说，完全不合理。

　　（四）社区居民代表主要意见

　　1.政府补偿方案要遵循市场公平公正原则，依法实施。现在那些已签约的业主、那些老人家，经常问我们“几时可以回迁回去？我想住自己的新房。”这些老人家问着问就走了，永远住不上新房了。政府依法依规按程序，尽快能使那些已签约的居民搬进新房入住。

　　2.建筑面积以外的补偿可以协商，花园面积因为不在房产证里面，政府要做好政策解释工作。产权调换面积完全可以参照套内面积给予补偿。装修标准也可以参照其他成功的案例，做好解释工作。

　　3.海涛花园项目要抓紧推进，对大家、对政府都很好，包括对我们来说，现在搞这么好的城市拆迁不搞，以后慢慢发展看怎么办，现在沙头角好多的开发商城市更新的都跑了，你们要看到这个形势很紧张，要抓紧推进，抓紧把它结束。“三好”的事情我想不明白为什么他们不同意。

　　4.优秀的先签约的业主，可以给予先选房的奖励。

　　（五）人大代表主要意见

　　盐田区人民政府启动行政征收也是为了更好地维护和增进社会公共的利益，推进城市规划的实施。我们也希望政府能够依法依规尽快推进这个项目的落实，让意愿强烈的居民早日回到自己的新房。

　　（六）政协委员主要意见

　　建议政府依法依规尽快推进这个事落实。

　　（七）律师代表主要意见

　　对于补偿方案的合法合规性个人是认可的，为确保《补偿方案（征求意见稿）》可操作性及个别地方合理性，提出以下意见：

　　1.建议置业补助的标准按安置房的市场评估价支付，更有利于评估机构的评估工作，具体以估价师的意见为准。

　　2.建议根据相关的政策规定完善被征收人不同意装饰装修费补偿标准的评估方式，确保具有可操作性。

　　3.停产停业补偿费，目前的规定是被征收人能够提供间隔3个月以上的有效租赁备案凭证的合同给予补偿，要求征收补偿协议签订时租赁合同还在有效期内过于严苛，建议改为截止房屋征收决定发布之日有效的租赁合同。

　　4.《征收补偿方案（意见稿）》明确规定签约期限是90个自然日，即使分阶段给予不同的奖励标准，个人认为在第60日至90日内签约也应该给予合理的奖励，具体请相关征收部门确认。

　　（八）评估行业专家主要意见

　　1.关于安置房价格评估，涉及两个方面，一方面是选择货币补偿的才涉及置业补助，政策规定置业补助评估就是要评估所有安置房的市场价值，然后取平均价格；另一方面是选择产权调换的，会涉及安置房结差，安置房结差才会具体到具体价格。考虑到安置房结差时间是在安置房建成交付之后，其结差时对应的评估价值时点建议进一步明确清楚。

　　2.关于停产停业补偿费，只要提供与征收决定发布日期间隔3个月以上可以给予停产停业，不要求在签征收补偿协议时一定要保持租赁状态。

　　3.关于花园的问题，第一是要查清楚花园的合法性。第二是在合法性的基础上，评估的时候会考虑花园是特殊的房屋配套。房屋的面积肯定是以房产登记为准，或者是房产登记簿为准，花园在合法的情况下可以算作是一个房屋的配套，带有花园的房子比其他的房子更加优质一点，在现状价值评估可以做一个相应的区分。

　　三、听证主要意见分析

　　问题一：关于《补偿方案（征求意见稿）》合法性

　　《补偿方案（征求意见稿）》系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第 590 号）、《深圳经济特区城市更新条例》(深圳市六届人大常委会公告第 228 号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第 342 号）及相关法律法规，结合项目实际情况依法制定，且已经开展论证、征求意见和组织听证，内容满足合法性要求。

　　问题二：关于《补偿方案（征求意见稿）》内容合理性

　　1.关于产权调换标准应按照除去公摊面积后室内实际使用面积不低于原有房屋建筑面积来补偿的意见。

　　《补偿方案（征求意见稿）》第二条第（二）款产权调换标准，被征收人可选择产权调换方式进行补偿，产权调换标准按被征收房屋的建筑面积1:1.2予以产权调换，或按被征收房屋的套内建筑面积1:1调换应补偿套内建筑面积，可以保障被征收人的合法权益。

　　2.关于《补偿方案（征求意见稿）》要明确花园补偿方案的意见。

　　《补偿方案（征求意见稿）》第二章第一条规定，征收被征收人合法所有的住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿、产权调换或者货币补偿与产权调换相结合的方式获取补偿。征收非住宅房屋以及房屋以外的临时建筑、构筑物、其他附着物等实行货币补偿。就花园的补偿，将由经选定具有合格评估资质的评估机构对被征收房屋补偿价格（包括花园）进行评估，给予征收补偿。

　　3.关于室内自行装修装饰费按1000元/平方米的标准不符合现在的市场价格标准，应以市场实际价格予以补偿以及律师代表建议完善装饰装修费评估方式的意见。

　　《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）第三十二条第一款规定，被征收房屋室内自行装修装饰费补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，按照评估确定的重置成新价给予补偿。《补偿方案（征求意见稿）》第三章第一条第（一）款规定，住宅房屋按被征收房屋建筑面积1000元/平方米标准补偿室内自行装修装饰费；第（二）款规定，被征收人如对以上补偿标准有异议的，按照评估确定的重置成新价给予补偿。1000元/平方米标准是参照了同区域内同类项目的标准确定，被征收人如对以上补偿标准有异议的，可按照评估确定的重置成新价给予补偿，无论评估结果高于或低于1000元/平方米，均以评估结果为标准进行补偿。

　　4.关于停产停业费证明标准的意见。

　　律师及专家代表认为只要提供与征收决定发布日间隔3个月以上的房屋租赁协议可以给予停产停业，不要求在签征收补偿协议时一定要保持租赁状态。房屋征收部门认为律师及专家代表意见具有一定合理性，如被征收人能提供与征收决定发布日间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。

　　5.关于房屋评估价值时点的意见。

　　律师及专家代表认为置业补助的标准应按回迁安置房的市场评估价支付，对产权调换房屋的评估价值时点建议进一步明确清楚。房屋征收部门认为律师及专家代表意见具有一定合理性，用于产权调换房屋的价值评估时点应为房屋征收决定公告之日，具体产权调换房屋评估价值经选定具有合格评估资质的评估机构确定。

　　6.律师代表认为签约期（90日）内签约的，均应给予合理的奖励的意见。

　　《补偿方案（征求意见稿）》第六条奖励标准，已经明确分不同情况给予不同的奖励。在房屋征收决定公告之日起30个自然日内（含30日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，每套房屋奖励60,000元。在房屋征收决定公告之日起31个自然日至60个自然日内（含60日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，每套房屋奖励30,000元。在房屋征收决定公告之日起60个自然日后完成签约的，不给予奖励。

　　7.关于临时安置费的意见。

　　《补偿方案（征求意见稿）》 第三章第三条第（三）款规定，住宅类房屋市场租金按建筑面积每月 70 元/m²。这是房屋征收确定的临时安置费标准，不同于业主与市场主体签订的民事补偿协议标准。        

　　问题三：关于已签约业主希望与市场主体解决房屋搬迁补偿纠纷的问题

　　房屋征收部门尊重已签约业主通过多种合法途径主张和维护自身的合法权益，业主与市场主体之间的民事协商行为，与房屋征收行为无关。

　　四、听证评述和处理结果

　　听证会的组织召开程序合法，到会的听证代表均对《补偿方案（征求意见稿）》提出了相关的意见和建议，具体详见报告第二、三部分。

　　房屋征收部门将充分考虑本次听证意见，对《补偿方案（征求意见稿）》进行完善，以更符合项目实际情况。

　　深圳市盐田区住房建设局

　　（深圳市盐田区城市更新和土地整备局）

　　2024年5月6日

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