关于印发盐田区政府物业管理办法实施细则的通知

                    （2012年2月22日）

（深盐府办〔2012〕3号）

《盐田区政府物业管理办法实施细则》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。

盐田区政府物业管理办法实施细则

第一章  总  则

第一条  根据《盐田区政府物业管理办法》（以下简称办法），制定本细则。

第二条  凡占用、使用盐田区政府物业的单位和个人都应遵守本细则。

第二章  政府物业的登记和接收

第三条  凡已占有、管理、使用政府物业的区属各单位，应在办法实施后30个工作日内，到管理部门进行政府物业资产备案登记。

第四条  经营性物业，应在办法实施后30个工作日内，统一移交区物管中心（以下简称管理部门）管理，并提供物业权属登记资料原件。

第五条  房地产开发企业建设的公共配套物业产权须移交区政府的，管理部门应在开发企业提交物业交接申请之日起30个工作日内，会同公安、卫生部门和街道办事处等有关使用单位到现场验收。符合规划设计和使用规范要求的，管理部门应与房地产企业签订《物业移交协议书》；不符合规划设计和使用规范要求的，管理部门应向房地产企业发出《整改通知书》，整改合格后签订《物业移交协议书》。

房地产开发企业提交公共配套物业交接申请时需提供如下资料：

（一）开发商营业执照、法人身份证、委托书身份复印件，法人证明书、授权委托书（原件）；

（二）《深圳市土地使用权出让合同书》；

（三）房地产证（用地）；

（四）《深圳市房屋建筑面积测绘报告》；

（五）深圳市建设工程规划验收合格证；

（六）竣工图；

（七）消防验收意见书。

第六条  在本办法实施前已合作或集资建房的，应在本办法实施之日起30个工作日内到管理部门进行备案登记；经区政府批准的区属各单位与其他单位（个人）合作或集资建房的，应在批准之日起30个工作日内将分配方案报管理部门备案登记。

第七条  区属各单位到管理部门进行物业资产备案登记时，应提供如下文件资料：

（一）单位证明材料：

1．单位组织机构代码证（复印件）；

2．法定代表人证明（复印件）。

（二）物业权属证明材料：

1．房地产证（复印件）；

2．无办理房地产证的，提供建设工程规划许可证、建筑物竣工验收证明书等所有证明物业权属的资料（复印件）。

第八条  对移交管理部门统一管理的政府物业，有关单位应移交相关文件资料（原件）。

已办房产证的，应移交《房地产证》。

未办理房产证的，应移交以下文件资料：

1．以出让（协议、招标、拍卖）方式取得土地使用权的，应移交土地使用合同书；

2.根据土地合同书规定,由权利人自行征地的，应移交征地补偿协议书、付清地价证明和缴款发票；

3．属行政划拨用地的，应移交用地批复、红线图；

4．土地使用权已登记的，应移交建设工程规划许可证（包括原职能部门颁发的许可证）、施工许可证或开工许可证、建筑物竣工验收证明书或竣工验收备案回执和规划验收合格证、工程决算书、建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、封面图）、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书、宗地图、房地产分栋、分户汇总表;

5．合作建房的应移交土地管理部门批准的合作协议书和产权分成详细清单,集资建房的应移交有关部门批准的集资建房文件,农村统建楼应移交有关部门批准统建的文件,拆迁补偿的应移交拆迁补偿协议及拆迁补偿清单,违法用地、违法建筑但经处理并留用的应移交行政处罚决定书及缴交罚款发票,属历史遗留问题的竣工项目应移交有关文件;

6．管理部门要求补充的其他文件资料。

第九条  属历史遗留问题，物业产权资料不全的，使用单位或移交单位应向管理部门书面说明情况。

第三章  政府物业的使用

第十条  经营性物业和非经营性物业用途需相互转换的，由物业使用单位报区物业管理审批领导小组批准，并报管理部门备案。

第十一条  管理部门应充分发挥管理职能，统筹安排政府物业的使用。因统一调配使用需收回物业使用权的，使用单位应无条件服从，并在收到书面通知后30个工作日内迁出。

第十二条  区属各单位使用的政府物业，因调整而空置的，使用单位应在30个工作日内将物业交还管理部门另行安排。

第十三条  使用政府物业的区属各单位，需要聘请物业管理企业进行物业管理服务的，由使用单位按照政府采购相关规定执行。物业管理费用由使用单位负责。

第十四条  政府物业使用单位应建立定期报告和重大事项专项报告制度，于每年1月31日前将上年度所使用政府物业的使用状况、物业管理费开支、物业资产的出租经营状况等事项书面报管理部门备案。

第四章  政府物业的经营

第十五条  政府物业出租应坚持市场化定价原则，符合招投标要求的，按招投标管理的有关规定执行。

（一）单项物业租赁合同月租金在5万元以下（含5万元）的招租项目，由管理部门直接与承租方签订租赁合同。

（二）单项物业租赁合同月租金在5万元以上10万元以下（含10万元）的招租项目，由管理部门报区分管领导批准后与承租方签订租赁合同。

（三）单项物业租赁合同月租金在10万元以上（不含10万）的招租项目，应公开招标确定承租方。

（四）依照本规定应当招标的政府物业招租项目符合下列条件之一的，可不实行招标，由管理部门报区分管领导批准后直接与承租方签订租赁合同:

1．招标项目只能是由特定的承租人，不存在其他选择对象的；

2．经招标公告或经邀请后少于3家符合投标资格的承租申请人参加投标，或者承租申请人未对招标文件作出实质性响应而导致招标无法进行的；

3．经公开招标程序流标的。

第十六条  我区科技孵化和招商引资项目需承租政府物业的，应由相关职能部门和管理部门拟定租金、租期标准，报区政府批准后，由管理部门统一签订租赁合同。

第十七条  经营性政府物业的租赁规定。

（一）经营性物业出租价格的确定：

     1．主要依据：

（1）当年《深圳市房屋租赁指导价》；

（2）拟招租物业的周边物业当时市场租赁价格；

（3）物业的实际状况，如面积大小、纵深情况等；

（4）其他可能影响租赁价格的因素。

     2．根据上述原则进行综合市场分析，制定出租物业价格方案；

3．出租物业面积较大、定价较复杂的，可委托有资质的专业机构进行市场租金价格评估并组织招租。

（二）物业出租期限确定：

1．物业租赁租期1年以上5年以下（含5年）的合同，由管理部门直接与承租方签订租赁合同；

2．物业租赁租期5年以上10年以下的合同，由管理部门报区分管领导审批；

3．物业租赁租期10年以上（含10年）的合同，由管理部门报区政府批准；

4．通过招投标方式招租的项目报区政府分管领导审批后，合同期限按招投标有关规定执行。

（三）同地段、同类型的经营性政府物业的招租，实行同一租赁起止时间、同一租赁期限、同一租金标准。

（四）租金的调整：

1．已签订《深圳市房地产租赁合同书》的物业，严格按照合同执行，租赁期内不予调整租金；

2．合同期满后新出租或续签合同的，应按上述租金定价的规定重新确定租金。

（五）承租人应提交资料：

1．个人（自然人）

（1）身份证(交复印件，验原件)；

（2）计划生育证明(交复印件，验原件)；

（3）承租意向人承租物业的用途情况说明。

2．单位（法人）

（1）营业执照(交复印件，验原件)；

（2）法定代表人身份证明书；

（3）身份证(交复印件，验原件)；

（4）单位计划生育责任书(交复印件，验原件)；

（5）授权委托书及被委托人身份证（如需委托代理）；

（6）承租意向人承租物业的用途情况说明。

（六）签订《深圳市房地产租赁合同书》：

1．租赁保证金交付凭证；

2．签订《深圳市房地产租赁合同书》；

3．交接租赁房产。

第十八条  政府物业出租应严格按照合同约定收缴租金，所有租金收入应及时足额缴入财政专户。拖欠租金的，按如下规定处理：

（一）拖欠租金一个月，电话通知催收；

（二）拖欠租金二个月，发书面催款通知书；

（三）根据实际情况通过诉讼等法律手段追缴租金及追究相关违约责任。

第十九条  符合下列条件的政府物业，租赁合同期满后管理部门可直接与承租方续签租赁合同：

（一）承租人同意管理部门确定的物业租赁条件的（含租金、租期等）；

（二）无拖欠租金行为的；

（三）无转租行为的；

（四）无乱搭建、乱摆卖、占道经营等违反城市管理法规行为的；

（五）无其他违反合同约定行为的；            

（六）无其他违反法律、法规规定行为的。

第二十条  管理部门不得对已签订《深圳市房地产租赁合同书》的政府物业经营项目减免租金。有特殊情况确需减免的，应报区政府批准。

第二十一条  政策性住房的申请资格、租赁价格按照市、区政府关于政策性住房的有关规定执行。

第二十二条  依照本规定应招标的政府物业招租项目，由管理部门依托区采购中心发布招标公告并组织招标，或委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标。

第二十三条  依照本规定应招标的政府物业资产招租项目，由管理部门自行组织招标的，应邀请区监察局、区财政局、区审计局参与。

第五章  政府物业的安全管理及维护维修

第二十四条  各使用单位应加强政府物业安全管理。定期或不定期进行物业安全检查，发现问题立即整改或报告相关职能部门。

（一）安全标准和要求

1．建筑物安全：

（1）未超房产证规定使用年限；

（2）主体结构无损坏、倾斜等情况；

（3）无墙面脱落、裂缝等情况；

（4）设有安全出口，有防盗、防火设施；

（5）符合法律、法规、规章及规范性文件规定的其他要求。

2．物业使用安全：

（1）配备完好、有效的消防灭火器材；

（2）无堵塞通道；

（3）无擅自改变房屋结构或原有用途，违章搭建住人阁楼和间隔“房中房”；

（4）无乱拉乱接电线或电线、开关裸露破损，用电无超负荷；

（5）商业物业内无擅自设置厨房或室内使用明火或居住；

（6）无违反规定使用和存放易燃易爆危险物品；

（7）外墙窗户、防盗网等设施完好无损；

（8）无违反规定悬挂物品等安全隐患；

（9）符合法律、法规、规章及规范性文件规定的其他要求。

（二）管理部门应建立政府物业安全日常巡查机制：

1．划分责任片区，确定责任人。责任人每月定期到物业现场进行安全检查；

2．在签订租赁合同前，应到物业现场检查进行安全检查，符合安全要求的方能签订租赁合同书；

3．将政府物业信息逐一录入盐田区安全生产信息网，做到每周一报，每月一汇总；

4．台风、暴雨前要做好安全防御工作；

5．聘请有资质的专业机构定期对政府物业进行防虫、防白蚁等消杀工作。

（三）定期开展物业安全大检查活动：

1．每年至少开展2次以上全区政府物业安全大检查；

2．结合重大节日及重大活动，组织开展安全生产检查、宣传活动。

（四）配合各部门做好社会治安综合治理工作。

第六章  附  则

第二十五条  本细则由盐田区物管中心负责解释。

第二十六条  本细则从颁布之日起实施，有效期5年。