各相关单位：
为进一步规范我区物业管理服务，指引新建楼盘前期物业企业提供符合业主需求的物业服务，解决业主需求与物业服务不匹配的问题，防范和化解物业服务矛盾纠纷，保障广大业主的合法权益，根据《深圳经济特区物业管理条例》等有关规定，结合我区实际，现就前期物业管理服务工作有关事项通知如下：
一、关于前期物业服务企业的选聘
（一）选聘方式和时间
建设单位应遵循房地产开发与物业管理相分离的原则，规范选聘程序，依法选聘物业服务企业提供前期物业服务。建设单位可从物业服务企业评价等级、物业企业业绩、物业项目服务内容及标准、项目经理任职要求、项目人员数量及配置情况等方面综合评价拟聘企业，择优确定物业服务企业。选聘工作应于销售首套房屋前完成。
（二）签订前期物业服务合同
1.建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，应当按照住建部门公布的示范文本（详见附件1）签订《深圳市前期物业服务合同》，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。
2.物业管理费。前期物业服务合同期间，普通住宅物业管理费实行政府指导价。前期物业合同中约定的普通住宅物业管理费应按照《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（深价规〔2007〕1号）《关于延长深价规〔2007〕1号文有效期的通知》《深圳市发展和改革委员会关于修订更新深圳市政府定价的经营服务性收费目录清单的公告（2023）》等相关规定执行，不得超过政府最高指导价标准。服务收费确需突破最高指导价标准的，由物业服务单位与物业买受人通过书面协议方式另行约定，并列明相应的服务内容和收费标准。
3.停车位（库）管理。建设单位与物业服务企业签订《深圳市前期物业服务合同》时，应同步根据前期物业服务合同的附件示范文本签订《停车位（库）管理服务及相关费用协议》。本物业管理区域内车位、车库按照《中华人民共和国民法典》等法律规定优先满足本物业管理区域内业主使用。收取停车费的，应向停车场主管部门申请办理《深圳市经营性停车场许可证》。凡未依法履行业主大会决定程序的，停车收费按《深圳市机动车停放服务收费管理办法》（深价规〔2008〕1号）规定执行，同时根据《深圳市发展和改革委员会关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知》（深发改〔2017〕1518号）规定，停车场应在其入口处及缴费地点显著位置，设置由市价格主管部门监制的标价牌。标价牌应标明收费单位、服务项目、服务内容、定价形式、收费标准、收费依据、免费停放时间、投诉举报电话等内容。
4.物业服务标准。建设单位与物业服务企业应按照《深圳市住宅物业服务收费指导标准》《住宅物业服务规范》(DB4403/T 402—2023）《物业服务人员管理规范》（SZDB/Z 171-2016）《物业绿化养护管理规范》（SZDB/Z 173-2016）等物业服务相关规定，在《深圳市前期物业服务合同》中约定物业服务标准。
5.房屋质量售后工作。建设单位不得要求物业服务企业提供物业服务内容以外的无偿服务，建设单位需要物业企业协助处理房屋质量售后工作的，应另行签订房屋质量售后委托合同。物业服务企业依据委托合同以建设单位名义开展房屋质量售后工作。
（三）拟定临时管理规约
建设单位应按照住建部门公布的示范文本（详见附件2）拟定《临时管理公约》，并征询物业管理区域所在地社区居民委员会意见，在《临时管理公约》中明确物业管理区域未选举产生业主委员会时，社区居民委员会可代行业主委员会职责，依据住宅区物业管理活动的实际需要履行下列职责：1.组织业主共同决议选聘、续聘、解聘物业服务企业；2.组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金；3.调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
建设单位拟定《临时管理公约》应报告物业管理区域所在地社区党委，明确房屋销售开始即在社区党委的领导下成立小区党支部，业主党员均可自愿申请加入小区党支部。充分发挥党建引领作用，实现党组织对房屋建设、销售、售后的全过程监督指导，从源头化解矛盾纠纷，维护业主合法权益。
二、前期物业服务合同备案和公示
建设单位在办理房地产买卖合同备案时，应当将前期物业服务合同、临时管理规约同时报送住建部门备案（详见附件3）。经备案的前期物业服务合同和临时管理规约，应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同附件。前期物业合同备案后，建设单位与物业服务企业不得擅自变更合同内容。
商品房预售时，建设单位应在商品房销售现场显著位置集中公示物业管理事项(含已备案的前期物业服务合同以及物业服务标准、车位（库）物业服务及相关费用协议等附件文本，临时管理规约位以及车位分配和管理办法、共有物业和业主共有资金使用等附件文本)。
三、房屋交付和物业入驻
（一）前期承接查验
商品房项目竣工验收合格后，前期物业服务企业应参照《新建物业项目承接查验规范》（DB4403/T 188-2021）（详见附件4）的要求开展查验工作。查验内容包括:资料查验、共用设施设备查验、共用部位查验、物业管理用房等共有物业查验，查验结果存在问题的，建设单位应当根据查验结果进行整改。查验结果符合要求的，物业服务企业与建设单位签订交接协议，开展移交工作。
（二）编制入伙方案及配套文件
前期物业服务企业可配合建设单位完成入伙须知、业主收楼流程、业主入伙方案及业主（物业使用人）服务指南的编制，同时应完成装修流程及管理指引、有偿服务价格表等物业管理配套文件的编制。建设单位委托前期物业服务企业开展房屋交付工作的，应签订委托协议，物业服务企业不得以业主未签订物业服务合同、未缴纳物业费等理由拖延或者拒绝向业主交付房屋。
（三）编制物业入驻服务方案
前期物业服务企业应开展项目调研及入驻评估工作，根据调研及评估结果完成服务方案编制。服务方案主要包括：服务团队组成及职责分工，服务团队包括项目经理客户服务人员、楼栋管家、工程维修人员、安全监控人员和应急管理等不同职责的人员。
（四）入伙期间现场服务
前期物业服务企业要根据小区实际开展对工作人员的业务培训，严格落实定人定岗定责；入伙过程中须加强现场响应机制，公示楼栋管家的联系方式，保持业主与物业服务人员的沟通顺畅，及时响应业主的需求，针对业主在入伙过程中提出的物业服务问题要立行整改，妥善解决。涉及房屋质量、规划、绿化、消防、垃圾分类、停车位、水电燃气通信等问题应及时向建设单位和有关部门书面报告，及时向业主反馈跟进情况，并留存工作记录。
（五）房屋装饰装修管理
业主入伙后，前期物业服务企业应协助街道和住建部门督促业主、物业使用人严格执行小散零星工程登记备案制度和建设工程施工许可制度，按照与业主签订的住宅室内装饰装修管理服务协议，做好装饰装修施工现场的日常巡查工作，重点巡查和预防擅自损坏房屋承重结构，违反规划乱拆乱改、乱搭乱建以及其他违法行为。发现违法行为应及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正；拒不改正的，应当立即报告属地街道小散零星工程主管部门和相关执法部门。
业主对房屋进行室内装饰装修的，其垃圾和余泥渣土清运费用按照《关于进一步规范物业服务收费的通知（粤发改价格函》（〔2019〕2897号）规定实行市场调节价管理。业主可依法委托物业服务企业、第三方或自行处理装修中产生的垃圾和余泥渣土。
装修保证金（押金）按照物业服务企业、业主双方签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》执行，未签订协议的，物业服务企业不得擅自收取装修保证金（押金）。
四、物业承接查验
物业承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行。提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。筹备组应当对承接查验过程进行指导和协调。
筹备组依照《深圳经济特区物业管理条例》规定，经街道办事处批准延长三个月仍无法召开首次业主大会并选举产生业主委员会的，由筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为承接查验。
五、前期物业服务合同期满
前期物业服务合同二年期限届满后，建设单位无权与物业服务企业续签合同，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。
特此通知。
附件：
1.深圳市前期物业服务合同（示范文本）
2.临时管理规约（示范文本）
3.前期物业服务合同备案工作指引
4.新建物业项目承接查验规范
5.物业管理区域安全防范应急预案（示范文本）
深圳市盐田区住房和建设局
2025年3月31日
附件：
