各街道办事处，区政府直属、驻盐各单位：

　　《盐田区政府社区配套和公共服务用房监督管理实施细则》已经区政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

盐田区政府物业管理中心

2017年11月15日

盐田区政府社区配套和公共服务用房监督管理实施细则

　　第一章　总　则

　　第一条　为规范社区配套和公共服务用房的规划、建设、接收、使用和监督检查等工作，根据《深圳城市规划标准与准则》、《关于印发深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案的通知》、《深圳市盐田区政府物业管理办法》等有关法规文件要求，结合本区实际，制定本实施细则。

　　第二条　社区配套和公共服务用房(以下简称社区配套物业)指土地出让合同中约定由开发建设单位建设的，为社区或公众提供专项公共服务的配套设施，主要包括：

　　（一）产权明确归属政府的中小学校、幼儿园、社区管理用房、社区警务室、便民服务站、社区文化活动中心、文化活动室、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、公交首末站、邮政所、垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、公共充电站、道路、社区体育活动场地等。

　　（二）未明确产权归开发建设单位所有的中小学校、居委会等公益属性较强的社区配套物业。

　　第三条　本实施细则适用于盐田辖区内商业、办公、住宅等商品房，保障性住房以及城市更新等项目的社区配套物业。

　　第四条　社区配套物业的管理由盐田区政府物业管理中心（以下简称区物管中心）负责，审计、财政、住建、文教卫体、城管、城市更新及驻区规划国土、交通、公安、国地税、邮政等部门协助。其中：

　　（一）区物管中心是区社区配套物业的管理部门，牵头对设计方案中社区配套物业的位置、空间、功能、层高、通达性、便利性等指标出具审核意见；对社区配套物业及其有关资料勘查、核查、接收并建立档案；对已完成接收手续的社区配套物业授权并监督有关单位使用或者经营；办理有偿接收社区配套物业所需资金的申请手续和有偿使用社区配套物业的经营管理；负责申办社区配套物业产权登记工作等。

　　（二）区审计部门对有偿移交社区配套物业的购置资金计划执行情况进行审计监督。

　　（三）区财政部门根据区物管中心的申请，对辖区计划有偿接收的社区配套物业安排专项资金，保障有偿接收项目资金及时到位。

　　（四）区住建局对社区配套物业的建设情况进行监督。

　　（五）区文教卫体、城管、公安、交通运输、邮政等职能部门依据各自职能做好社区配套物业的使用、管理工作，对社区配套物业设计方案提出需求意见，协助对社区配套物业进行现场勘查和验收。

　　（六）规划国土部门或更新部门负责社区配套物业的规划、建筑设计审批和验收工作。

　　（七）国地税部门负责社区配套物业产权申办、变更涉及有关税费的减免工作。

　　第二章　规　划

　　第五条　社区配套物业的规划，应严格按照国家、省、市规范和技术标准以及区政府有关规定，做到高起点规划、高标准设计、高质量建设，使社区配套物业规划建设达到布局合理、标准统一、规模充足、功能完善、产权清晰、效能集约的目标。

　　第六条社区配套物业的规划原则上应集中、统一设置，不宜分散布点或规划在封闭式项目用地内部。具体要求参照《盐田区社区配套和公共服务用房规划建设指导标准（试行）》。

　　第七条城市更新类项目区城市更新部门在审批城市更新单元规划时应按照《盐田区城市更新实施办法(试行)》书面征求区物管中心意见。

　　第八条　新开工用地项目(含城市更新项目) 在申请《建设工程规划许可证》前，须征求区物管中心对社区配套物业规划设计的意见，程序如下：

　　（一）开发建设单位须在向规划国土或城市更新部门申请核发《建设工程规划许可证》前，持社区配套物业的项目规划及图纸征求区物管中心意见。

　　（二）经审核同意的，区物管中心向开发建设单位出具书面同意意见；审核有异议的，退回开发建设单位修改、完善设计方案。

　　第九条 社区配套物业设计方案经区物管中心审核、规划国土或城市更新部门审批同意后，任何单位和个人不得擅自变更。若确需对社区配套物业的具体位置、内部空间划分等内容进行调整，应在不降低标准的原则下进行调整，并重新报区物管中心审核、规划国土或城市更新部门审批；若涉及《深圳市土地使用权出让合同书》有关社区配套物业的配建类型和建设规模的变更调整，需按相关规定及程序办理变更《建设用地规划许可证》、《深圳市土地使用权出让合同书》的手续。

　　第三章　建　设

　　第十条  区物管中心应详细审核社区配套物业的规划建设方案及施工图纸，对物业的种类、名称、位置、权属、面积、空间、功能等指标进行审核，根据需要征求相关使用单位意见。独立占地的社区配套物业，应注明用地面积；非独立占地的社区配套物业应设置于所处建筑物的首层或在首层有独立出入口的二层，设置无障碍通道，通行便利，通风、采光良好。社区配套物业的水、电、气、有线电视等设施的管线均按独立抄表到户设计。

　　第十一条　社区配套物业与项目主体建设应坚持“同步规划、同步建设、同步验收交付使用”的原则，明确约定社区配套物业开发时序，其中分期开发或独立用地的社区配套物业建设应明确在首期建设和验收。

　　第十二条　开发建设单位应按照《盐田区社区配套和公共服务用房规划建设指导标准（试行）》建设，由区物管中心进行监督管理。建设工程质量监督部门应同步对社区配套物业的建设情况进行监督。对不符合相关规划设计或使用标准的可不予接收并发出整改通知。

　　第四章　移　交

　　第十三条　区物管中心代表区政府对社区配套物业进行统一接收、登记和管理，移交单位应根据《深圳市盐田区政府物业管理办法》及相关《实施细则》的规定办理社区配套物业的移交手续。

　　第十四条　区物管中心对社区配套物业的规划验收和初始登记进行审核，具体程序：

　　（一）预售许可阶段

　　1.符合规划设计要求的，区物管中心与开发建设单位签订《物业移交意向协议书》，开发建设单位执《物业移交意向协议书》到规划国土部门办理《房地产预售许可证》。

　　2.不符合规划设计要求的，区物管中心向开发建设单位发出限期整改通知书，整改合格后签订《物业移交意向协议书》。

　　3.整改后仍不符合要求的，区物管中心可要求开发建设单位将符合使用要求的物业置换给区物管中心，并与开发建设单位签订《物业移交意向协议书》。

　　（二）规划验收阶段

　　1.规划验收符合设计要求的，区物管中心与开发建设单位签订《物业移交协议书》，开发建设单位执《物业移交协议书》到规划国土或城市更新部门办理《建设工程规划验收合格证》。

　　2.规划验收不符合设计要求的，区物管中心向开发建设单位发出限期整改通知书，整改合格后签订《物业移交协议书》。

　　3.整改后仍不符合规划设计要求的，区物管中心可要求开发建设单位将符合使用要求的物业置换给区物管中心，并与开发建设单位签订《物业移交协议书》。

　　（三）初始登记阶段

　　1.符合移交要求的，区物管中心与开发建设单位签订《物业实物移交确认书》，开发建设单位执《物业实物移交确认书》到市房地产权登记机关办理房地产权初始登记手续。

　　2.不符合移交要求的，区物管中心书面提请市房地产权登记机关停办或缓办其房地产权初始登记手续，并按相关法律法规进行处罚。

　　3、因特殊原因在工程规划验收阶段未经区物管中心审核的，开发建设单位须向区物管中心提供相关资料，符合移交要求的，区物管中心与开发建设单位补签《物业实物移交确认书》，开发建设单位执《物业实物移交确认书》到市房地产权登记机关办理房地产权初始登记手续；不符合移交要求的，区物管中心不予补签。

　　第十五条有偿移交的社区配套物业，依据深圳市《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》（深府办〔2006〕189号）附件2《关于社区配套和公共服务用房有偿移交成本价的计算方式》进行成本价核算。

　　房地产开发企业建设的按成本价有偿移交的社区配套物业项目：

　　1.工程竣工验收后30日内，开发建设单位向区物管中心提交成本核算相关资料，区物管中心审核后委托有资质的造价咨询单位核算成本；

　　2.成本核算无异后，区物管中心向区政府申请下达购置资金计划；

　　3.资金计划下达后，区审计局对购置资金计划执行情况进行审计监督，并由区物管中心办理移交手续。

　　第十六条　开发建设单位未按规划设计方案配置社区配套物业，或未按规划要求建设社区配套物业的，区物管中心可不予办理相关手续。

　　第五章  监督检查

　　第十七条区物管中心负责指导、监督社区配套物业的管理、使用和经营活动，每年不定期组织专项检查。区纪检监察、财政、审计等部门按照职能分工对社区配套物业的管理、使用和经营活动进行监督。

　　第十八条社区配套物业使用管理单位和经营管理单位有下列行为之一的，由区物管中心责令整改，并视情节轻重追究相关责任人法律责任：

　　（一）弄虚作假、隐瞒不报社区配套物业使用情况，阻挠或不配合区物管中心核查的。

　　（二）擅自将社区配套物业转借其他单位或个人使用的。

　　（三）擅自改变社区配套物业使用功能，从事与规定用途无关活动的。

　　（四）擅自利用社区配套物业进行经营活动的。

　　（五）未按规定履行职责，对社区配套物业管理不善，造成重大损失的。

　　第十九条　社区配套物业的使用管理单位、经营单位及其工作人员违反本办法规定，造成社区配套物业资产流失的，由区纪检监察部门依法依规查处。

　　第六章  其　他

　　第二十条　社区配套物业产权登记、维修保养、物业处置的相关规定，按照《深圳市盐田区政府物业管理办法》及相关《实施细则》的有关条款执行。

　　第七章 　附　则

　　第二十一条　本实施细则由区物管中心负责解释。

　　第二十二条　本实施细则自颁布之日起实施，有效期5年。