近年来，物业服务纠纷呈多发态势，经统计，2019年1月至2021年12月，盐田法院共受理物业服务纠纷执行案件142宗，已结137宗。从结案方式看，全部执行完毕案件110宗，占比80.29%；终结执行程序案件4宗和驳回执行案件1宗，占比3.65%；终结本次执行程序案件22宗，占比16.06%。

　　经分析，盐田法院受理的物业服务纠纷执行案件主要特点如下：一是单个案件标的额逐渐增大。2019年，盐田法院受理的22宗执行案件中，除了2宗案件的标的额超过1万元，其余案件执行标的额均在1万元以下。而2020年至2021年，执行标的额为1万元以上的案件占比近50%。二是行为执行案件执行难度大。行为执行案件中的执行事项需要物业管理企业及业主双方相互配合，但物业管理企业和业主积怨已久、互不配合，往往导致案件久执不决，法院只能再次充当调解员角色，经过长时间的调解，才能促使双方相互配合完成执行事项。三是业主自动履行率高。被执行业主实际有能力缴纳数额不高的物业管理费，该类纠纷进入执行程序的原因，一方面是业主怠于履行缴费义务，另一方面是物业管理公司怠于通知业主缴纳物业费。大部分业主往往在接到法院的执行通知书时才知晓自己成为被执行人，之后便及时履行缴纳义务。因此，若业主能够及时缴纳物业费或者物业管理企业能及时通知业主，则可以避免进入执行程序。

　　为有效避免和化解物业纠纷，从源头减少物业服务纠纷强制执行案件，现提出如下建议：

　　一是增强物业管理企业的服务意识。物业管理企业应当对与业主之间的委托和被委托的关系认识到位，规范相关服务行为，为业主提供优质的服务。物业管理企业应当制定合理的收费标准，公开物业收费标准和缴费方式，并及时告知服务情况，及时通知业主缴纳物业费用。

　　二是增强业主的法律意识、消费意识、维权意识。业主应避免使用不缴费、不配合物业服务等消极方式来处理与物业管理企业之间的问题，从而导致矛盾的激化。业主认为物业的服务不符合标准时，可以主动通过向业主委员会、物业主管部门反映问题或者其他法律途径维护自己的合法权益，避免因为未缴纳物业费而被诉至法院成为被告甚至被执行人。

　　三是建立良好的沟通机制。物业管理企业应当记录好业主的联系方式，在申请强制执行之前，应提前通知业主，让其知悉拒不缴纳物业管理费用后可能导致的不良后果。若业主仍不履行，再向法院申请强制执行。

　　四是普及强制执行的法律知识。让业主知悉不履行生效法律文书的不利后果，一旦成为被执行人，则会面临被限制消费、查控财产，纳入失信被执行人名单予以信用惩戒的风险。

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